2023 열반스쿨 기초반 - 하락장에서 투자처 찾는법 수업 후기. 부동산의 가치와 가격 분석편 (온라인 + 조편성 참여)

역시나 이번 수업도 너무나도 알찼다.. 메모하면서 듣다 보니 하루를 다 쓰게 되는 것 같다. 근데 시간 아깝다는 생각이 전~~~혀 안 든다. 매주 수업시간이 기다려진다. 내가 태어나서 이래 본 적이 있던가..?ㅎㅎ

강의 내용을 정리해보려 한다. (만약 후기 내용 중에 너무 자세히 쓰거나 인용하여 문제가 되는 부분이 있다면 댓글 부탁드립니다! 바로 정정하도록 하겠습니다!)

투자자는 일반인과 반대로 생각한다.

습관화하기! 이 생각을 하고 있었으나, 강의 도중에 "호재를 봐두는 것은 지금 하락장에 봐야 하는가? 에 대해 아니라고 했었다. 이렇듯 아직 일반인의 옷을 벗어내려면 한참은 멀었다! 습관화 하자! / 투자에 있어서 어떤 고민을 할 때, 투자자의 관점에서 어떻게 생각할 것인가, 일반인의 관점에서 어떻게 생각할 것인가를 함께 생각해보자!

 

투자라는 정글 속에서  나는 아직 풀떼기다!

항상 겸손하자. 어떤 소식에 조급함. 일희일비. 흥분. 이런 감정을 갖지 말자. 얼마 전 내가 보고 있던 아파트의 급매들이 사라지는 것을 보고 조급함이 들었었다. 나는 아직 풀떼기다. 명심하라.

 

항상. 잃지 않기! -> 그를 위해선 입지 6요소를 완벽히 이해하기!

수익률 체크하기! -> 다만, 초보때엔 너무 수익률에만 집중하지 않기! -> 항상 고 수익률을 낼 순 없다. 때론 실수하기도 하는 법! 다만, 실수 전에 최대한 많은 공부와 고민을 통해 실수를 최대한 줄이고, 만약 실수 했을 때, 이를 반드시 복기하고 같은 실수를 하지 않기! (복기는 실수던 성공이던 항상!)

 

투자를 잘하는 사람들의 일상생활 자체를 Ctrl + C, Ctrl + V 하자

 

투자는 농사꾼의 마음으로 하는 것이다!

5년은 보고 산다는 마인드를 장착하자!

단기매도, 빠른 부의 축적을 기대하지 말자! / 그냥 꾸준히 당연히 해야 되는 것이라 생각하고 임하자!

 

투자의 전부 : 불황일 때, 싸게 사서, 호황일 때, 비싸게 팔아라.

 

어느 시기에 이 물건을 살 거다. 를 정해놓아라!

확실히 아직 공부가 한참 부족하다. 당장 생각했을 때, 어느 시기에 이 물건을 사도 되는가? 부터가 확실하지 않다.

부동산 공부 꾸준히 하며, 다양한 경험들을 습득하고, 앞마당 넓히기가 확보되어야 이런 선택을 할 수 있을 것이다. 꾸준히 무리하지 않는 선에서 빠릿빠릿하게 움직이자!

 

내가 5년, 10년 이상 응원할 수 있는 것에 투자하라

이는 당연히 비교평가를 통해 충분히 저평가받았다고 생각하는 것에 대한 부분도 포함일 것이다.

아무것도 모르면서 근거도 없이 응원만 하는 것은 망상에 불과하다.

 

규모의 경제

이는 작년에 경험한 수입을 통해 확실히 깨달은 부분이다.

잊지 말고 투자에도 적용해 보자.

 

너바나 님이 얘기하는 "싸게 사라"는 쌀 때 사는 것(시기)이다.

경매로 싸게 사는 것과는 다른 얘기다.

경매로 산다 하더라도, 급매랑 큰 차이가 안남. 확실히 요즘 경매 물건들은 급매보다도 비싸게 낙찰되는 경우가 허다하다.(흐르는 물건은 다른 얘기인 것 같다.) -> 경매로 사려면 흐르는 물건을 잡는 쪽으로 방향을 설정하는 게 좋을 것 같다!

 

학군이 중요한 이유

경제적으로 형편이 생기면, 그다음으로 사람들이 신경 쓰는 것 : 아이 교육

경제적으로 형편이 생기고 나면 신경 쓰는 게 아이 교육이라는 것을 생각지 못했었다.

학군이 형성되어 있는 곳은 어느 정도 여유가 있는 사람들(경제적 형편이 괜찮기에 아이 교육에 신경을 쓰는 사람들)이 모여드는 곳이니까 수요층의 소득 레벨이 높을 수 있을 것 같다. -> 입지의 가치 상승분이 보장되는 느낌?

지방에서 학군이 중요하다 하는 이유도 이제는 어느 정도 이해가 가는 것 같다.

 

직장의 흐름을 이해하자.

이는 앞으로 부동산의 지역적 확산 방향이 어느 쪽으로 갈지, 어느 지역이 상향할지를 거시적으로 방향성을 잡는데 도움이 될 수 있을 것 같다.

 

요즘 업종 중에서는 서비스업이 중요하다.

엄청 다양한 곳이 있지 않나? -> 그래서 수요가 많고, 이에 따른 거주(전세수요)가 많을 수 있어서 / 외국의 선진국들을 살펴보면, 제조업 기반의 입지는 결국 쇠퇴하지만, 서비스업 기반의 입지는 끝까지 가고 있다.

 

학군

학교 근처의 아파트 값이 높다면, 해당 학교를 배정받을 수 있는 바운더리도 함께 파악하는 것이 좋을 것 같다.

 

60대 이상이 많은 아파트가 불만족 요소로 작용하는 이유에 대해 생소했다.

구축 아파트의 경우, 재건축이나 리모델링에 대해 반대하는 경우가 많아서일 거라 생각해 봤으나, 전세가를 올릴 여력이 없기 때문인 부분은 처음 알게 되었다.

 

임보 작성과 앞마당 넓히기의 중요성

아파트의 절대가격은 알 수 없다. 누가 설정할 수 있겠는가. 결국 비교평가를 해야 하는 부분인 것이다. 그리고 일 년에 한 두채만 사는 것인데, 일 년에 한두 번 거래하는 물건을 그냥 대충 살 수 있을까? 그것도 전재산의 80~90%가 들어갈 수도 있는 금액대의 물건을?

 

30년이 넘어간 아파트의 전세가는 잘 상승하지 않는다. 그러나 새 아파트로 단장하게 되면, 기다린 시간을 보상하는 상승폭이 있을 것이다.

구축이라고 해서 너무 기피할 필요는 없을 것 같다. 무엇보다 중요한 것은 입 지니까.

오히려 투자의 대상이 될 수도 있을 듯?! 기본적으로 수도권의 구축은 대부분 입지는 탁월한 경우가 많으니까!

 

지금 전세가 빠진 것들 결국 다 돌려받을 것이다. 물론 가치가 높은 아파트에 대해서

그럼 지금 전세가 빠진 것들이 기회가 아닌가?!

평소대로면 1천, 2천씩 올릴 물건들이 회복세를 포함하여 올라가게 되니까?

그렇지만 전세가가 원래 낮았던 곳들은 주의해야 될 것 같다.(ex. 내가 보던 아파트 -> 전세가는 원래 항상 낮았던 것 같음 / 구축이기도 하고)

 

투자와 투기의 차이

너나위님이 얘기했던 "진정한 투자자는 시기가 어떻든 1억이든 10억이든 100억이든 한 달 안에 쓸 수 있다."가 떠오른다.

이런 팩트적인 요소들을 생각해 보면 확실히 조급해서는 안되고, 최대한 공부를 많이 해둬야 할 것 같다.

그래도 앞마당 5개일 때에는 한 개는 투자해야 한다는 말이 나의 조급함을 달래준 것 같다. 구체적인 목표를 설정할 수 있으니, 조급해하지도, 망설이지도 않고 우직하게 걸어 나갈 수 있다.

 

역전세를 조심하라.

전세금을 무리하게 높게 받으면 안 되지만, 투자금 확보를 위해 때에 따라서(전세가가 오를 것이라 판단되는 상황)는 수익률을 높이기 위해 어느 정도는 더 받아도 될 것 같다. 5% 인상에 너무 갇혀 있지 말자.

뭐가 됐든 다 장단점이 있다.

아니면, 투자금 여력이 있다면 괜찮은 거면, 인상은 시장대로 가되, 역전세를 대비한 자금을 따로 마련해 두는 건 어떨까?

보통 역전세가 10년에 한 번인 거면, 그 사이에 미인상률로 인해 날아가는 돈이 꽤 되는 거 아닌가 싶다.

보증금의 5~10% 자금을 보유하라고 한다.

리스크 헷지를 더블로 하기 위해 이렇게 하는 것 같다. (역시나 날아가는 돈이 아닌 리스크를 헷지 하기 위한 방식이었다. 리스크를 굳이 안고 갈 생각하지 말고, 리스크가 생길 수 있는 욕심은 부리지 말자..!)

 

 

전세 레버리지를 이용한 수익률의 극대화

월부의 전략인 전세가율 높은 아파트를 찾는 이유가 이 수익률 때문인 것 같다.

가치 있는 아파트 중 전세 레버리지를 극대화할 수 있는 시점과 아파트들을 찾는 것. 그로 인해 사용되는 투자금을 최소화하여 수익률을 극대화하는 것.

 

절대, 절대 절대 조급하지 말 것!

지금 내가 해야 할 것은 "공부"를 통해 나에게 가장 큰 리스크인 "무지"극복하는 것이다.

 

 

58기 44조 파이팅!

 

 

이번주 추천 도서

 

월급쟁이 부자로 은퇴하라

살아갈 날은 점점 길어지는데 직장에서 일할 수 있는 날은 더욱 짧아지는 시대, 당신은 무엇을 준비하고 있는가? 미국의 5대 갑부로 전설적인 투자의 귀재라고 불리는 워런 버핏(Warren Buffett)은 말했다. “당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다.” 결국, 자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 ‘불로소득(不勞所得)’으로만 치부해버린다면, 노인이 되어서도 생계를 유지하기 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 불과 3년 만에 70억 자산가로 거듭날 수 있었던 ‘부동산 투자’ 비결을 공개한다. 왜 투자를 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 한편, 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.

저자

너나위

출판

알에이치코리아

출판일

2019.05.22

너바나 님의 "나는 부동산과 맞벌이한다"도 추천해 주셨으나, 절판된 책이다.

 

원씽(The One Thing)(리커버 특별판)

복잡한 세상을 이기는 단순함의 힘『원씽(THE ONE THING)』. 전 세계에서 두 번째로 큰 투자개발 회사의 대표이자 전미 130만 부 이상이 팔린 베스트셀러의 저자 게리 캘러가 더 적게 일함으로써 더 깊게 집중하여 더 크게 성공하는 비결이 무엇인지 제시하였다. 저자는 자신에게 가장 중요한 한 가지, ‘원씽’을 찾아 집중하고 파고들라고 제안한다. 우리의 삶을 소모시키는 멀티스태킹을 비롯한 성공에 대한 거짓신화를 바로잡고, ‘원씽’의 일을 찾아 집중하는 법, 그리고 ‘원씽’을 찾기 위해 스스로 어떤 질문을 해야 하며, 이를 어떻게 습관화하고 삶의 부분에 적용할 수 있는지를 알려준다.

저자

게리 켈러, 제이 파파산

출판

비즈니스북스

출판일

2013.08.30

 

월부 수강 사이트와 카페 링크를 공유한다.

https://www.weolbu.com/

당신이 부자가 되는 곳! 월급쟁이부자들

https://cafe.naver.com/wecando7

월급쟁이부자들 (직장인 재테크 부동산... : 네이버 카페